Leidt verduurzaming van monumentaal vastgoed tot een hogere waarde?
Auteur: Annette Wiesman
Wie zijn monument of getransformeerd vastgoed duurzaam maakt, wil die toegenomen waarde graag terugzien in een hogere vastgoedwaarde. In hoeverre is dat haalbaar en hoe krijg je de financiering van die duurzaamheidsingrepen voor elkaar?
De Meelfabriek in Leiden is een enorm complex van tien rijksmonumenten en vier nieuwe gebouwen. Om te anticiperen op toekomstige eisen, koos eigenaar Ab van der Wiel ervoor om met de gebouwen van het gas af te gaan en energielabel A te verwerven. Ook circulariteit was een belangrijk streven, zo liet hij zoveel mogelijk materialen hergebruiken en is de nieuwbouw op de oude funderingen geplaatst. Delen van de gevel zijn vervangen door geïsoleerd trippel glas, waardoor de bijzondere constructie nu goed zichtbaar is. Op een totale investering van 150 miljoen euro was Van de Wiel 30 miljoen euro kwijt aan duurzame ingrepen.
Spagaat
Duurzaamheid is ook in de vastgoedwereld een hot topic. De vraag naar duurzame panden neemt toe. Duurzaamheid is niet alleen goed voor het bedrijfsimago, maar ook voor de energierekening. Toch is het niet automatisch zo dat duurzame ingrepen zich vertalen in een hogere vastgoedwaarde. In taxatierapporten wordt meestal geen aandacht besteed aan de duurzaamheidsprestaties van een pand, en dat maakt het moeilijker om de financiering ervan rond te krijgen. Van der Wiel noemt zijn situatie een spagaat. ‘Onze investeringen en onderhoudskosten waren hoger dan normaal, terwijl de duurzame ingrepen geen meerwaarde opleveren bij financiers. Daar komt bij dat de reductie op gas niet beloond wordt, omdat voor grootverbruikers een voordeliger tarief geldt. Ons probleem is dan ook de taxatie: als je alle duurzame ingrepen meeneemt, is het complex dan meer waard?’
Normaal gesproken durven taxateurs hun vingers niet aan deze vraag te branden, stelt taxateur Jan Kees Hoogendoorn. Hij taxeerde de commerciële ruimtes van de Meelfabriek en ontwikkelde speciaal daarvoor een kostenmethodiek om de duurzaamheid te kwantificeren. Daarin verwerkte hij de besparing op energiekosten, de meerkosten van de bouw ten opzichte van een reguliere renovatie en paste hij het referentiekader aan. Normaal gesproken legt een energielabel bij rijksmonumenten geen gewicht in de schaal, omdat die niet verplicht is. Daar staat tegenover dat uit eerder onderzoek van de Universiteit Maastricht (2017) blijkt dat de waarde van duurzame kantoren hoger ligt dan van niet-verduurzaamd vastgoed. ‘Op basis van al die gegevens kwam ik voor deze casus uit op een 20 procent hogere waarde dan regulier’, zegt Hoogendoorn. ‘Daarbij bleek de hogere waarde niet alleen samen te hangen met duurzaamheid, maar ook met de combinatie van functies zoals wonen, werken en horeca.’
‘Het probleem met het taxeren van duurzaam vastgoed is dat taxeren gebaseerd is op terugkijken, en niet op vooruitkijken.’
"Je ontkomt er niet aan om je aan te passen aan de gebruikerswensen. Daarom wordt ook voor monumenten duurzaamheid de norm"
Het Restauratiefonds: breed kijken
‘Mijn stelling is dat je er niet aan ontkomt om je aan te passen aan de gebruikerswensen, en daarom zal ook voor monumenten duurzaamheid de norm worden’, zegt Stefan Vos, teamleider financieringen van het Restauratiefonds. ‘De appartementen in de Meelfabriek lopen óók zo goed omdat ze aansluiten op de wensen van deze tijd. Als de energierekening torenhoog was geweest, zou dat nooit gelukt zijn.’ Voor het Restauratiefonds is duurzaamheid een factor in de beoordeling van financieringsaanvragen, omdat het ontbreken daarvan steeds meer gezien wordt als een risicofactor. ‘Als je een financiering wilt voor een pand dat helemaal niet duurzaam is, hoe courant ben je dan in de toekomst? Daar zullen wij zeker kritisch naar kijken. Je wilt als financier weten: wat is mijn zekerheid? Als het misgaat en het pand verkocht moet worden, wat is dan de waarde? Als die waarde te hoog is ingeschat, loop je een groter risico.’ Zijn team let bij de beoordeling van financieringsaanvragen op niet-financiële factoren (is er vertrouwen in de eigenaar en zijn plan en wat is de verwachte maatschappelijke impact?), financiële factoren (wordt er voldoende geld verdiend om rente en aflossing te betalen?) en de zekerheden. Bij duurzaamheid gaat het vooral om deze laatste categorie. Anders dan andere financiers kijkt het Restauratiefonds breed naar de verhouding tussen lening en waarde, de zogenaamde loan to value. ‘Dat is waar duurzaamheidsprojecten vaak op stranden’, vertelt Vos. ‘Een object van 4 miljoen euro dat na duurzaamheidsingrepen van 1 miljoen een taxatiewaarde krijgt van 5 miljoen, heeft bij een loan to value van 75 procent 750 duizend euro meer financieringsruimte dan een object waarvan de taxatie op 4 miljoen blijft steken.’ Hij vergelijkt het met het kopen van een huis waarbij de eigenaar de zonnepanelen met eigen geld moet betalen, in plaats van ze te kunnen meefinancieren. Als er dan onvoldoende eigen geld is, gaat de verduurzaming niet door. Door de verduurzaming wél mee te wegen in de beoordeling maakt het Restauratiefonds, al dan niet in cofinanciering met een andere financier, het vaak toch mogelijk om het monument duurzaam te herbestemmen.
Duurzaamheidsparagraaf
‘Als je alleen naar korte termijn kijkt, kom je er niet’, zegt Annemarie van Doorn, directeur van de Dutch Green Building Council (DGBC). ‘Juist daarom is wat Ab van der Wiel met de Meelfabriek gedaan heeft, zo bewonderenswaardig. We kunnen lang praten over de effecten op de korte termijn, maar uiteindelijk gaat het bij de opbrengsten van duurzame ingrepen om de lange termijn.’ In de DGBC zijn 360 partners in de bouwwereld vertegenwoordigd, waaronder gemeenten, banken en taxateurs. ‘Duurzaam bouwen gaat niet meer alleen over geld, maar ook over het welzijn van de mensen die er werken’, zegt Van Doorn. Plus: de markt wil het. Niet alleen willen sommige pensioenfondsen niet meer investeren in gebouwen die niet duurzaam zijn, ook banken stellen steeds hogere eisen. Het Rijk stelt energielabel C of hoger met ingang van 2023 verplicht voor commercieel vastgoed, maar banken lopen daar nu al op vooruit. Om vastgoedontwikkelaars te helpen bij hun duurzaamheidsdoelen, heeft de DGBC een duurzaamheidsparagraaf ontwikkeld, die door taxateurs gebruikt kan worden bij met name commercieel kantoorvastgoed. De paragraaf werd opgesteld op verzoek van de bankensector. Van Doorn hoopt dat we straks voor commercieel vastgoed, net als bij woningen al het geval is, óók meer betalen voor duurzaamheid. ‘We hopen dat het gebruik van de duurzaamheidsparagraaf mainstream wordt.’
Alert zijn
Wat kunnen monumenteneigenaren zélf doen? Jan Kees Hoogendoorn denkt dat zij er ten onrechte meestal vanuit zullen gaan dat het vanzelf wel goed komt met het vaststellen van die duurzame meerwaarde. Dat is niet zo, waarschuwt hij. ‘Het is voor een taxateur moeilijk om die waardetoevoeging te bepalen als hij niet over de juiste informatie beschikt. Taxateurs zouden het onderdeel duurzaamheid specifiek in de taxatieopdracht moeten meenemen. Ruim tijd in om met de eigenaar het onderdeel duurzaamheid te bespreken.’ Ook Vos adviseert eigenaren om alert te zijn. ‘Je kunt altijd verwijzen naar de DGBC en de duurzaamheidsparagraaf. Mijn inschatting is dat het voorlopig vooral bij grote projecten zal lonen om die extra tijd in de taxatie te stoppen. Maar het is een kwestie van tijd voor het de norm is. Er komt steeds meer vergelijkingsmateriaal waaraan je kunt zien dat een volledig verduurzaamd pand meer heeft opgeleverd.’ Hoogendoorn pleit voor het aanleggen van een database van goed beschreven transacties in duurzaam vastgoed: ‘Daarmee kun je onderzoek doen en prijzen vergelijken.’
Help elkaar
Als de duurzame ingrepen in de taxatie niet goed tot uiting komen, kijkt het Restauratiefonds ook breder naar aanvragen, stelt Vos gerust. ‘Wij bekijken dan welke kosten er zijn gemaakt om het pand duurzamer te maken, en of zij bijvoorbeeld door een deskundige partij worden uitgevoerd.’ Annemarie van Doorn ziet de duurzaamheidsparagraaf als een mooie eerste stap, maar de bereidheid om te financieren van het Restauratiefonds zal volgens haar onmisbaar blijven. ‘We kunnen het niet meer maken om niets met duurzaamheid te doen. Als je ziet hoe we ervoor staan met het klimaat, is er geen tijd te verliezen.’ Vos vult aan: ‘We moeten aansluiten bij het momentum, en dat is nú. Laat je goed informeren, en schroom niet om contact met ons op te nemen.’
Kom in contact met een specialist van het Restauratiefonds
Heeft u vragen over de financiering van de werkzaamheden aan uw monument? Of wilt u graag meer weten over de toepassing van duurzame maatregelen aan uw monument? Laat uw telefoonnummer achter en wij bellen u uiterlijk de volgende werkdag terug.
Of stuur een e-mail naar info@restauratiefonds.nl of bel op 088 253 90 20.
